LIPUTAN KHUSUS MANAJEMEN ASET, Kompas 25 April 2012

Posted on April 25, 2012

0


Mengeksploitasi Kelas Menengah

Pieter P Gero

Pertumbuhan ekonomi yang relatif tinggi di Indonesia beberapa tahun ini telah mendorong munculnya masyarakat kelas menengah. Mereka memiliki penghasilan lebih untuk investasi jangka pendek ataupun jangka panjang. Mereka perlu pengelola investasi yang aman dan andal.

Bank Dunia menyebutkan, saat ini ada 134 juta jiwa masyarakat kelas menengah di Indonesia. Pihak Bursa Efek Indonesia menyebutkan, ada sekitar 100 juta jiwa kelas menengah di Indonesia. Data lain menyebutkan ada puluhan juta dari kelas menengah ini memiliki pendapatan sekitar 10.000 dollar AS per tahun per kapita.

Mengeksploitasi kehadiran kelas menengah ini yang menjadi sasaran para pengelola investasi. Ke mana saja masyarakat kelas menengah Indonesia menempatkan investasi kelebihan uang mereka?

Knight Frank dan Citi Private Bank lewat riset menyebutkan, sasaran utama investasi mereka adalah obligasi pemerintah, dana tunai, dan emas. Tingkat stabilitas yang relatif aman dan risiko kecil menjadi dasar pertimbangan. Maklum, krisis utang dan ekonomi global masih belum pulih.

Apabila terjadi pertumbuhan properti, terutama di Jakarta dan Surabaya, tak lain karena banyak masyarakat kelas menengah dan atas di Indonesia menginvetasikan uang mereka ke sana. Dari komposisi portofolio investasi mereka, sektor properti mencapai 23 persen.

Investasi dalam properti ini diperkuat Bank Indonesia. Investasi yang membuat harga properti di Indonesia meningkat bak roket. Bank Indonesia bahkan menengarai, rumah-rumah berukuran di atas 70 meter persegi tak lagi semata-mata dibeli untuk dihuni, tetapi untuk investasi.

Yang memprihatinkan, ada masyarakat kelas menengah Indonesia yang mulai berinvestasi ke properti di luar negeri, semisal di Singapura dan Australia. Tahun 2010, disebutkan, 1.706 warga kaya Indonesia membeli properti di Singapura. Pangsa warga Indonesia 18,8 persen, masih kalah dengan warga Malaysia dan China yang mengoleksi properti di Singapura.

Sementara itu, investasi warga kelas menengah di saham dan obligasi pemerintah masing-masing mencapai 21 persen. Investasi dalam emas, komoditas, dan valuta asing atau nilai tukar di posisi berikutnya.

Bursa Efek Indonesia yakin pertumbuhan investasi di saham akan terus meningkat. BEI menargetkan, pada akhir tahun 2015, kapitalisasi pasar mencapai 750 miliar dollar AS, Naik dari nilai kapitalisasi pasar tahun 2011 sebesar 420 miliar dollar AS. Target tahun 2015 ini membuat BEI bakal menjadi bursa dengan nilai kapitalisasi pasar terbesar se-Asia Tenggara.

Urusan mengeksploitasi kehadiran masyarakat kelas menengah di Indonesia ini diakui Presiden dan Chief Executive Officer Sun Life Financial Dean A Connor, di Jakarta belum lama ini. Ia mengatakan, Indonesia menjadi target investor asing, termasuk Sun Life, karena memberikan banyak prospek positif.

Connor mengakui jumlah penduduk kelas menengah yang terus bertambah. Kondisi ini membuat investasi dalam properti dan ragam investasi lainnya meningkat. Mereka juga memerlukan pengelola dana pensiun dan keamanan investasi mereka. ”Kami siap membantu semua kebutuhan ini,” ujar Connor.

Kebutuhan masyarakat kelas menengah jelas kian beraneka seiring dengan penghasilan yang kian bertambah. Gaya hidup mereka juga kian canggih. Semisal, mereka perlu asuransi untuk melindungi diri dan sanak keluarga dari beragam penyakit dan ancaman bencana atas kekayaan mereka.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang relatif masih tetap tinggi, inflasi yang stabil, semakin menumbuhkan masyarakat kelas menengah di negeri ini. Semakin banyak yang bisa dieksploitasi.

Investasi Lewat Bank, Banyak Ragamnya

Dewi Indriastuti

Siapkah Anda mengelola kekayaan Anda? Jangan sampai Anda menjawab, ”Ah, untuk apa dikelola, saya kan belum kaya.”

Jangan salah, nilai kekayaan itu relatif bagi setiap orang. Siapa pun bisa mengelola kekayaannya, berapa pun besarnya, untuk masa depan yang lebih baik.

Mengelola kekayaan bisa melalui beragam cara. Misalnya, dengan mengikuti pengelolaan kekayaan di bank. Namun, saat ini masih banyak bank yang berpikir, hanya orang-orang dengan nilai simpanan sangat besar yang berhak menjadi nasabah semacam ini.

Bank bisa bekerja sama dengan perusahaan asuransi atau manajemen aset. Maka, layanan pengelolaan kekayaan di bank merupakan pintu penjualan produk investasi, seperti saham, asuransi, reksa dana, atau surat berharga negara.

Umumnya, nasabah yang memperoleh layanan semacam ini adalah kelompok nasabah kelas ”kakap”. Setiap bank memiliki istilah yang berbeda. Ada yang menyebut kelas prioritas, kelas premium, dan sebagainya. Namun, intinya, menunjukkan kelas yang lebih tinggi dibandingkan dengan nasabah dengan simpanan di bawah Rp 500 juta atau Rp 250 juta.

Bagi bank, nasabah dengan simpanan sebanyak ini cukup menguntungkan. Ingat, bank memerlukan dana pihak ketiga, untuk dialirkan lagi ke pihak lain sebagai kredit. Semakin lama dan semakin besar simpanan tersebut disimpan di bank, bank pun semakin terjaga dananya.

Oleh karena itu, bank berupaya agar nasabah menyimpan dananya semakin lama dan semakin besar di bank. Untuk memperlama waktu simpan di bank, ditawarkan deposito dengan suku bunga yang lebih tinggi dibandingkan dengan tabungan. Nasabah baru dapat menarik dananya setelah jangka waktu deposito tersebut usai.

Fasilitas ekstra

Bagi nasabah dengan jumlah simpanan besar, bank juga memberikan fasilitas ekstra. Misalnya, ada ruangan khusus untuk bertransaksi, ruang tunggu khusus di bandara, dan potongan harga pada momen-momen khusus.

Umumnya, bank-bank besar memiliki kelompok nasabah semacam ini. Seperti Bank Mandiri, Bank Permata, Bank Rakyat Indonesia, dan Bank Central Asia.

PT Bank Tabungan Negara (persero) Tbk bahkan turut memburu nasabah kaya. Melalui produk prioritas sejak triwulan II-2011 lalu, nasabah dengan simpanan Rp 250 juta atau lebih dijaring dan disaring untuk menjadi nasabah kelompok ini.

”Meski demikian, dari 7.000 nasabah dengan simpanan Rp 250 juta atau lebih, belum seluruhnya menjadi nasabah prioritas,” kata Direktur BTN Irman Zahiruddin.

Nantinya, nasabah kelas premium ini akan mendapatkan beragam fasilitas dan kemudahan. Namun, BTN juga mengarah pada pengelolaan kekayaan nasabah. Salah satu rencana terdekat adalah bekerja sama dengan perusahaan asuransi agar bank dapat menawarkan bancassurance bagi nasabah.

Salah satu fasilitas yang disediakan bank untuk nasabah kelompok ini adalah karyawan bank yang bertindak sebagai perencana keuangan. Dengan fungsi ini, nasabah bisa meminta saran untuk mengelola keuangannya.

Misalnya, nasabah yang memiliki dana Rp 500 juta tentu tidak ingin hanya mengandalkan suku bunga simpanan yang terus merosot. Apalagi, masih ada potongan biaya administrasi bank.

Pemilik dana bisa menginvestasikan sebagian dananya. Sesuai dengan tujuannya, investasi tidak untuk memperoleh keuntungan sesaat, tetapi dalam jangka panjang. Bentuknya bisa beragam, di antaranya ke portofolio pasar keuangan, seperti saham, reksa dana, atau obligasi.

Saham, sebaiknya dipilih yang berprospek bagus. Di antaranya adalah saham perusahaan yang bergerak di sektor yang dalam jangka panjang pertumbuhannya menjanjikan.

Untuk memiliki rekening saham di beberapa bank, bisa dengan dana Rp 5 juta. Namun, untuk membeli saham, tentu harus disesuaikan dengan harganya, setidaknya minimum pembelian satu lot atau 500 lembar.

Untuk membeli reksa dana, bisa lewat bank juga. Beberapa bank sudah bekerja sama dengan perusahaan manajemen aset yang menerbitkan reksa dana. Ada reksa dana dalam mata uang rupiah dan valuta asing.

Setiap reksa dana menerapkan pembelian minimum pertama, nilai pembelian berikutnya, biaya pembelian, dan biaya penjualan kembali yang berbeda.

Jenisnya beragam, yakni reksa dana pasar uang, reksa dana pendapatan tetap, reksa dana campuran, reksa dana saham, dan terproteksi. Pilihannya, terserah kepada nasabah karena setiap jenis memiliki risiko dan keuntungan yang berbeda.

Obligasi saat ini juga mulai dilirik nasabah ritel. Ada obligasi pemerintah dan obligasi korporasi, yang bisa berupa konvensional ataupun syariah (sukuk). Penawarannya juga sudah bekerja sama dengan bank.

Nasabah ritel yang tertarik bisa memesan obligasi tersebut pada masa penawaran, dengan pembelian minimum sejumlah tertentu. Seperti halnya reksa dana, imbal hasil obligasi akan langsung masuk ke rekening nasabah, sesuai dengan formulir yang sudah diisi.

Saat ini, bank juga sedang getol bekerja sama dengan perusahaan asuransi untuk menawarkan bancassurance. Produk asuransi yang ditawarkan melalui bank ini merupakan salah satu bentuk pengelolaan kekayaan untuk melindungi diri. Apalagi, saat ini sudah banyak perusahaan asuransi yang memiliki produk asuransi sekaligus investasi, melalui unit link.

Beragam produk investasi sebagai bagian dari pengelolaan kekayaan dapat dijangkau melalui bank. Semakin gampang dan terjangkau.

Namun, harus diingat, pilih bank yang memiliki kompetensi dan andal dalam mengelola kekayaan. Termasuk, dalam melayani penjualan produk pasar keuangan.

Mestinya, bank-bank di Indonesia yang melayani penjualan produk pasar keuangan ini sudah sesuai dengan standar dan prosedur yang diterapkan Bank Indonesia. Pada pertengahan tahun 2011, Bank Indonesia telah mengaudit seluruh bank yang memiliki bisnis pengelolaan kekayaan. Audit itu mencakup manajemen risiko, kontrol internal, layanan perbankan privat, dan manajemen pengelolaan karyawan.

Mari kita kelola kekayaan kita dengan lebih bijaksana.

Tak Perlu Menunggu Banyak Uang

Dewi Indriastuti

”Saya pilih investasi yang mudah dan terjangkau. Jika disimpan di tabungan, bisa tergoda menarik dana lewat ATM,” kata Astri kepada ”Kompas”, akhir pekan lalu.

Tahun ini merupakan tahun keempat Astri bekerja di sebuah perusahaan swasta. Selain gaji per bulan, perusahaan tempatnya bekerja juga memberikan bonus prestasi kepada karyawan, setiap awal tahun. Ada juga bonus yang dibayarkan menjelang perayaan hari raya. Semua uang dari perusahaan itu masuk ke rekening pembayaran gaji di bank tertentu.

Namun, Astri menyadari, fasilitas bank seperti kartu anjungan tunai mandiri (ATM) kerap kali membuatnya tergoda. Kemudahan yang diberikan bank memang kerap kali harus memaksa nasabah bersikap tegas kepada dirinya sendiri. Salah satu caranya dengan menyisihkan dana di rekening pembayaran gajinya untuk keperluan masa depan.

Maka, Astri pun menginvestasikan dananya pada reksa dana. Selain pada bank A yang merupakan bank milik pemerintah, ia juga membeli reksa dana melalui bank B, sebuah bank asing yang beroperasi di Indonesia.

Apa alasan Astri memilih reksa dana di bank A dan bank B itu? Reksa dana digunakan sebagai simpanan dan investasi jangka panjang, yang dengan sengaja tidak akan diutak-atik hingga beberapa tahun. Dalam jangka waktu lama, dana bisa berkembang lebih besar dibandingkan dengan tabungan atau deposito.

Perusahaan manajemen aset yang menerbitkan reksa dana-lah yang akan mengembangkan dana tersebut, melalui pasar keuangan. Ibaratnya, nasabah reksa dana tidak pusing memutar dananya. Kepusingan itu dipindahkan kepada perusahaan manajemen aset.

Dana awal untuk pembelian reksa dana juga tidak terlalu besar. Ada bank yang menawarkan dana awal pembukaan rekening sebesar Rp 500.000, meskipun ada juga bank yang mengharuskan nasabah memiliki dana jutaan rupiah lebih dulu, agar bisa bertransaksi membeli produk reksa dana.

”Tapi, saya juga pilih-pilih banknya. Nama bank juga jadi pertimbangan karena saya ingin merasa aman dan nyaman menyimpan dana di situ,” ujar Astri.

Agar lebih tertib, ada nasabah reksa dana yang memilih produk auto-invest yang ditawarkan bank tersebut. Misalnya, pada tanggal tertentu setiap bulannya, dana senilai tertentu akan diambil dari rekening simpanan nasabah, lalu dialokasikan untuk produk reksa dana. Dengan cara itu, nasabah lebih tertib dan kontinu berinvestasi.

Langkah Astri menginvestasikan dananya dalam bentuk reksa dana itu merupakan pengelolaan kekayaan. Jangan bayangkan pengelolaan kekayaan harus melibatkan uang ratusan juta, bahkan miliaran rupiah.

Yang penting, lengkapi formulir yang disyaratkan bank—sesuai dengan aturan Bank Indonesia serta Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan—nasabah sudah bisa membeli reksa dana. Artinya, masyarakat sudah bisa mulai mengelola kekayaannya tanpa harus menunggu terkumpul hingga berjuta-juta rupiah.

Haviez Gautama, Chief of Marketing and Communication Bank Commonwealth Indonesia, memaparkan, konsep pengelolaan kekayaan ada tiga tahap, yaitu wealth creation, wealth management, dan wealth protection. Dalam tahap apa pun, seseorang perlu menumbuhkan dan mengelola kekayaannya.

”Kalau di segmen kelas menengah, tentu kebutuhannya lebih fokus pada menumbuhkan aset. Kelompok ini perlu layanan membeli produk investasi keuangan yang mudah dan terjangkau,” ujar Haviez.

Kelompok yang lebih kakap—dengan jumlah simpanan yang besar—umumnya memerlukan layanan yang lebih memuaskan dan mendiversifikasi aset. Portofolio pasar keuangan menyediakan pilihan produk reksa dana yang bisa disesuaikan dengan selera dan tipe risiko nasabah.

Dengan dana awal pembukaan rekening yang terjangkau, Haviez berharap edukasi masyarakat mengenai pentingnya investasi dapat semakin luas. Dengan kata lain, sebenarnya siapa pun bisa mulai berinvestasi, tanpa menunggu dananya terkumpul hingga jutaan rupiah dahulu.

Kelas menengah

Kelas menengah, sebagaimana rumusan Bank Dunia, adalah kelompok masyarakat dengan pengeluaran harian 2 dollar AS-20 dollar AS, atau sekitar Rp 18.000-Rp 180.000 dengan asumsi Rp 9.000 per dollar AS. Jumlahnya di Indonesia meningkat dari 45 juta orang pada tahun 1999 menjadi 81 juta pada 2003, kemudian 93 juta pada tahun 2009 dan 134 juta pada tahun 2010.

Pertumbuhan masyarakat kelas menengah Indonesia telah mendukung peningkatan tabungan atau simpanan masyarakat. Laporan Perekonomian Indonesia tahun 2011 yang dirilis Bank Indonesia menyebutkan, perilaku masyarakat cukup rasional dalam berkonsumsi.

Kenaikan pendapatan pada usia produktif justru mendorong masyarakat untuk berbelanja kebutuhan jangka panjang, seperti perumahan dan pendidikan keluarga. Hal tersebut tecermin dari rasio konsumsi swasta terhadap pendapatan domestik bruto yang turun justru pada saat pendapatan masyarakat meningkat.

Memilih belanja kebutuhan jangka panjang untuk perumahan dan pendidikan keluarga merupakan salah satu cara mengelola kekayaan. Tujuannya, ada nilai tambah dari dana yang saat ini dimiliki agar bermanfaat pada masa mendatang.

Properti Masih Mendominasi

Dewi Indriastuti

Pada sektor mana saja orang-orang kaya menginvestasikan asetnya? Pertanyaan ini pasti menggelitik, membayangkan orang-orang di dunia dengan kepemilikan aset yang sangat besar memilih dan memilah investasi.

Hasil survei yang dilakukan Knight Frank dan Citi Private Bank menyebutkan, obligasi pemerintah, dana tunai, dan emas menjadi pilihan utama investasi. Alasannya, orang-orang kaya ini mencari tingkat stabilitas yang relatif aman dan risiko kecil, di tengah krisis utang dan kondisi ekonomi global.

Sepanjang tahun 2011 saja, investasi dalam bentuk obligasi pemerintah tumbuh 85 persen, sedangkan tunai tumbuh 60 persen dan emas tumbuh 47 persen.

Namun, komposisi portofolio investasi orang-orang kaya masih didominasi sektor properti, yakni 23 persen. Selanjutnya, saham dan obligasi pemerintah memiliki porsi yang seimbang, yakni 21 persen. Sisanya, antara lain, berupa emas, komoditas, dan valuta asing atau nilai tukar.

Dari paparan itu, investasi properti ternyata masih cukup menjanjikan karena harganya yang cenderung stabil, bahkan meningkat dari tahun ke tahun. Daya tarik properti itu membuat kelompok orang kaya di dunia meningkatkan investasi di bidang properti, dari 41,6 miliar dollar AS tahun 2009 menjadi 57,4 miliar dollar AS tahun 2010 dan 70,6 miliar dollar AS tahun 2011. Diperkirakan, investasi di bidang properti akan naik menjadi 74,1 miliar dollar AS pada tahun 2012.

Sekadar informasi, survei Knight Frank, perusahaan yang bergerak di bidang penilaian dan survei, dengan Citi Private Bank dilakukan terhadap orang kaya di dunia dengan aset di atas 25 juta dollar AS. Dengan asumsi Rp 9.000 per dollar AS, yang dimaksudkan kelompok orang kaya di sini adalah yang memiliki kekayaan setidaknya Rp 225 miliar.

Lalu, kota-kota mana yang menjadi incaran para miliuner ini? Pada tahun 2012, tiga teratas dalam daftar kota global yang diincar adalah London (Inggris), New York (Amerika Serikat), dan Hongkong (China). Namun, dalam 10 tahun mendatang, Hongkong diperkirakan akan tergusur Beijing (China).

Kota global adalah kota yang memenuhi seluruh persyaratan, yakni dari sisi pengaruh ekonomi, pengetahuan, politik, dan kualitas hidup. Dengan syarat itu, terjadi pergerakan dana dari negara berkembang—yang pertumbuhan ekonominya luar biasa—ke kota-kota global yang umumnya berlokasi di negara maju.

Pergerakan dana itu termasuk dari Indonesia. Orang-orang kaya di Indonesia rupanya telah melebarkan sayapnya dalam berinvestasi properti. Misalnya, ke negara tetangga, Singapura.

Pada tahun 2010, ada 1.706 orang Indonesia yang membeli properti di Singapura. Dengan pangsa 18,8 persen, jumlah warga Indonesia itu masih kalah oleh warga Malaysia dan China yang mengoleksi properti di Negeri Singa tersebut.

Pada tahun 2011, jumlah warga Indonesia yang membeli properti di Singapura meningkat menjadi 1.714 orang atau pangsanya sebesar 18 persen. Lagi-lagi, masih di bawah jumlah penduduk China dan Malaysia yang membeli properti di Singapura.

Daya tarik Indonesia

Lalu, bagaimana dengan situasi sebaliknya? Apakah orang-orang kaya dunia sudah menyerbu Indonesia sebagai lahan investasi properti?

Indonesia melarang hak kepemilikan properti oleh individu asing. Kalaupun ada, menggunakan sistem sewa atau hak pakai. Hal ini berbeda dengan Malaysia, Singapura, Australia, dan Inggris, yang membolehkan kepemilikan individu asing.

Dengan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2011 sekitar 6,5 persen, sektor properti di kota-kota besar Indonesia diperkirakan akan terdorong tumbuh pesat. Namun, saat ini baru dua wilayah di Indonesia yang disejajarkan dengan kota-kota lain di dunia dalam hal investasi properti. Kedua wilayah itu adalah Jakarta dan Bali.

Jakarta menduduki posisi ke-60, sedangkan Bali di posisi ke-61 dalam harga properti di dunia. Harga di Jakarta sebesar 2.900 dollar AS, sedangkan di Bali sebesar 2.600 dollar AS, per meter persegi. Harga ini masih sangat jauh dibandingkan Monaco, yang mencapai 58.300 dollar AS per meter persegi.

Fakky Ismail Hidayat, Senior Associate Director Advisory & Investment Knight Frank, mengakui, properti di Indonesia masih menjadi sasaran pasar lokal. Kondisi ini jauh berbeda dibandingkan London, yang 63 persen pembeli propertinya adalah orang asing.

”Seandainya sektor properti dibuka untuk kepemilikan asing, mungkin lebih bergairah,” katanya.

Willson Kalip dari Knight Frank menambahkan, ada kekhawatiran harga properti menjadi bubble atau tak terjangkau lagi oleh masyarakat Indonesia jika keran kepemilikan individu asing dibuka. ”Ini jadi salah satu alasan untuk tidak membuka bagi asing,” kata Willson.

Faktanya, saat ini harga properti di Indonesia sudah naik sedemikian pesat. Bank Indonesia bahkan menengarai, rumah-rumah berukuran di atas 70 meter persegi tak lagi semata-mata dibeli untuk dihuni, tetapi juga untuk investasi.

Alasan pembelian properti semacam ini yang mendongkrak harga rumah. Di wilayah Jabodetabek-Banten, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan IV-2011 tumbuh 5,05 persen dibandingkan triwulan IV-2010. Pada triwulan I-2012 tumbuh 3,6 persen dibandingkan triwulan I-2011.

Salah satu langkah BI adalah mengatur uang muka minimum pembelian rumah dan apartemen dengan cara kredit, khusus untuk rumah dan apartemen dengan luas bangunan di atas 70 meter persegi. Uang muka minimum 30 persen dari harga rumah itu diyakini dapat mengerem harga rumah yang melambung tinggi sekaligus menekan kredit kepemilikan rumah yang tumbuh sangat pesat.

Nah, bagi yang ingin mengelola kekayaan ala orang-orang kaya, mungkin bisa mulai mencari-cari jenis investasi yang paling sesuai. Silakan….

Posted in: Uncategorized